Te uiți la apartamente de 90.000 – 120.000 de euro și te întrebi, foarte pe bună dreptate, dacă ai șanse la un credit Noua Casă sau doar faci calcule degeaba. Răspunsul se leagă de trei lucruri simple, venitul net, gradul de îndatorare și avansul. Dacă le pui cap la cap, vezi destul de repede unde te afli.

Cum stabilesc băncile ce venit îți trebuie pentru Noua Casă

Primul lucru pe care îl verifică banca nu este prețul apartamentului, ci cât venit net ai și ce rată maximă poți duce lunar. Regula generală vine din normele BNR, iar rata tuturor creditelor nu ar trebui să depășească, de regulă, 40% din venitul net lunar, cu posibilitatea de a ajunge la 45% pentru prima locuință, în funcție de încadrare și de politica băncii.

Pe românește, dacă ai un venit net de 6.000 lei și nu ai alte datorii, banca poate lua în calcul o rată totală de aproximativ 2.400 – 2.700 lei, în funcție de situația ta. Din suma asta trebuie să încapă rata de Noua Casă, dar și orice alt credit pe care îl mai ai deja.

Formula de bază arată cam așa:

  • se adună toate ratele lunare existente, inclusiv credite, leasing sau carduri de credit
  • se adaugă rata estimată pentru creditul Noua Casă
  • totalul trebuie să rămână sub pragul de 40% – 45% din venitul net, conform limitelor de îndatorare pentru creditele în lei

De aici încolo, calculele devin foarte concrete. Dobânda, perioada de creditare și datoriile deja în derulare schimbă destul de mult cifra finală.

Care sunt plafoanele și avansul la Noua Casă în 2026

Înainte să vezi ce venit îți trebuie, trebuie să știi ce sumă poți lua prin program și ce avans ți se cere. Creditul se acordă în lei, dar plafoanele sunt exprimate în euro în actele oficiale. Conform normelor în vigoare, condițiile sunt acestea:

  • Locuințe până la 70.000 euro – avans minim 5%, credit maxim 66.500 euro
  • Locuințe între 70.001 și 140.000 euro – avans minim 15%, credit între aproximativ 59.500 și 119.000 euro

Statul, prin Fondul Național de Garantare, acoperă până la jumătate din valoarea creditului, conform normelor oficiale. Asta ajută la garanții, dar nu schimbă regula de bază legată de venit.

Important este să nu confunzi plafonul maxim cu suma pe care o vei primi automat. Faptul că te uiți la un apartament de 140.000 euro nu înseamnă că și banca te va încadra pentru el. Venitul net rămâne piesa centrală.

Ce venit îți trebuie, în linii mari, pentru principalele sume de credit

Băncile folosesc simulări destul de apropiate între ele, pentru că pornesc de la aceleași limite de îndatorare și de la perioade similare de creditare, de obicei 25 – 30 de ani. Dacă te uiți la ce se întâmplă în practică, se văd cam aceleași repere de venit pentru sume similare de credit.

Ca să ai un punct de pornire realist, merită să te uiți la două scenarii foarte des întâlnite:

1. Credit de aproximativ 100.000 – 102.000 euro

Pentru un apartament în zona 110.000 – 120.000 euro, mulți ajung să urmărească un credit de circa 100.000 euro prin Noua Casă, restul fiind acoperit din avans. Într-un calcul orientativ, pentru un credit de 102.000 euro rezultă cam așa:

  • credit aproximativ: 102.000 euro, echivalent în lei
  • prima locuință, grad de îndatorare 45%
  • venit net necesar: circa 8.700 lei pe gospodărie
  • dacă nu este prima locuință, la un grad de 40%, venitul necesar urcă la aproximativ 9.800 lei

Valorile acestea sunt orientative, nu bătute în cuie. În practică, o bancă poate cere puțin mai mult sau te poate încadra și cu ceva mai puțin, în funcție de dobândă, comisioane și istoricul tău de plată.

2. Credit în jur de 110.000 euro, aproape de plafonul maxim

Dacă mergi spre un credit de aproximativ 110.000 euro, deja te apropii serios de limita maximă din program. La nivelul acesta, venitul minim eligibil urcă puțin peste exemplul de mai sus, dar nu spectaculos.

În traducere simplă, dacă la 102.000 euro ești în zona 8.700 – 9.800 lei venit net, pentru 110.000 euro vei avea nevoie de ceva mai mult, iar confortabil vorbind ajungi deja peste 10.000 lei venit net pe familie, mai ales dacă nu vrei să stai la limită cu bugetul.

De ce nu există un „salariu minim” unic pentru Noua Casă

Mulți caută direct răspunsul scurt, „ce salariu îmi trebuie pentru Noua Casă?”. Doar că nu există un prag oficial de tipul „sub 5.000 lei nu te califici”. Nici BNR, nici Ministerul Finanțelor nu dau o sumă fixă de acest fel. Ei stabilesc regulile de joc, adică gradul maxim de îndatorare, condițiile de garantare și plafoanele de creditare.

De acolo mai departe, fiecare bancă își pune propriile filtre. De exemplu:

  • poate accepta sau nu anumite tipuri de venit, cum ar fi diurne, bonusuri, freelancing sau chirii
  • poate fi mai strictă decât limita generală și să se oprească la un grad de îndatorare de 35% – 38% pentru anumite categorii
  • poate merge spre 45% în anumite condiții, mai ales dacă este vorba despre prima locuință

Mai e un detaliu care contează și care scapă multora din vedere: venitul luat în calcul nu este mereu identic cu ce vezi pe fluturaș. Pentru venituri din activități independente, dividende sau chirii, banca se uită la documentele fiscale, de multe, ia în calcul doar o parte din sumă sau o medie pe o perioadă mai lungă.

Cum îți poți estima singur dacă te încadrezi la Noua Casă

Dacă nu vrei să ajungi la bancă fără nicio idee despre ce te așteaptă, poți face un calcul orientativ pornind de la regulile oficiale BNR pentru 2026.

Pașii sunt destul de simpli:

  1. Calculează-ți venitul net total pe gospodărie, adică tu plus partenerul, dacă veți fi codebitori.
  2. Adună toate ratele actuale, inclusiv credite de nevoi personale, leasing auto și limite de card.
  3. Aplică procentul de îndatorare, adică 40% dacă nu este prima locuință sau până la 45% dacă te încadrezi la prima locuință.
  4. Scade ratele existente din suma rezultată, iar ce rămâne este rata maximă lunară pentru Noua Casă.
  5. Cu rata maximă și o perioadă de 25 – 30 de ani, poți aproxima valoarea maximă a creditului.

De exemplu, dacă venitul net al familiei este de 9.000 lei, fără alte rate, iar e vorba despre prima locuință, 45% din 9.000 înseamnă 4.050 lei. Cu o astfel de rată maximă, în funcție de dobânzile din momentul aprobării, ajungi în zona creditelor de 90.000 – 110.000 euro echivalent lei, adică exact segmentul unde se joacă multe dintre apartamentele noi cu 2 camere din orașele mari.

Nu uita și de avans. Fie că vorbim despre 5% sau 15%, el este primul filtru serios înainte să te uiți la cât credit poți lua., sincer, aici se blochează mulți, nu la bancă, ci chiar la suma care trebuie strânsă la început.

Greșeli frecvente când îți calculezi venitul pentru Noua Casă

Chiar și cei care sunt atenți la bani fac câteva greșeli destul de comune când încearcă să vadă dacă se încadrează. Le vezi des în discuțiile despre creditare, de multe, exact ele strică planul.

  • ignoră dobânda variabilă și se uită doar la rata de acum, fără să ia în calcul testul de stres pe care banca îl face cu o dobândă mai mare
  • nu includ toate datoriile, adică uită de carduri de credit, descoperit de cont sau leasing, dar banca nu le uită
  • se uită doar la salariu, fără să verifice dacă veniturile variabile chiar sunt luate în calcul de bancă
  • își fac planul pe bani viitori, de exemplu pe ideea că „de la anul cresc salariile”, și se întind deja la limita maximă de 40% – 45%

Cel mai sănătos este să îți faci două calcule. Unul la limită, ca să vezi ce îți permite banca. Și unul mai realist, pentru bugetul tău lunar, în care lași loc și pentru cheltuieli neașteptate, copii, mașină sau concedii. Pe hârtie poți să ieși bine. În viața reală, rata prea mare se simte imediat.

Notă: Informațiile de mai sus au caracter general și trebuie verificate în funcție de situația fiecărui solicitant. Pentru o evaluare exactă a veniturilor, a gradului de îndatorare și a sumei pe care o poți împrumuta prin Noua Casă, discută cu un consultant financiar sau cu un broker de credite autorizat.

Până la urmă, întrebarea nu este doar dacă te ia banca în calcul, ci și dacă îți rămâne loc de respirație după ce plătești rata. Iar asta, de multe, spune mai mult despre un credit bun decât orice simulare făcută în grabă.